недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичная

Когда закончится ажиотаж на рынке? Цены потом упадут?

48 656 15
Когда закончится ажиотаж на рынке? Цены потом упадут?
Почему квартиры, которые год назад продавались за 7 млн рублей, сегодня стоят 8,5 млн? Даже за пятиэтажные панельки просят по 7,5–9 млн. Упадут ли цены в обозримом будущем? Это главные вопросы, которые интересовали участников вебинара с участием экспертов Циан и ГК ФСК.

Специалисты подвели итоги 2020 года и сделали прогнозы на 2021-й. Модератором мероприятия выступила Валерия Мозганова, обозреватель Business FM.

Нежданно-негаданно

В конце 2019 года рынок развивался стабильно. Никто не предполагал, что цены на первичном и вторичном рынках вырастут на 15–16%, вспоминает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.

С этим мнением согласна и Ольга Тумайкина коммерческий директор ГК ФСК: «Мы не ожидали от 2020 года ни слишком большого роста цен, ни ажиотажного спроса. Однако он оказался для всех нас чем-то вроде американских горок. В I квартале наблюдался активный спрос, продажи шли хорошо, во II квартале мы увидели падение спроса, связанное с пандемией и введенным режимом самоизоляции. В июне–июле рынок стал постепенно восстанавливаться благодаря льготной ипотеке. Застройщики, и мы в том числе, запустили много интересных акций, и уже в III квартале мы вышли на бо́льшие объемы, чем планировали, и IV квартал завершили также с превышением плана».

итоги года

На рынке новостроек:

  • рекордный рост цен за последнее десятилетие на фоне льготной ипотеки;
  • рекордная выручка застройщиков;
  • сохранение объема сделок по отношению к предыдущему году;
  • снижение объема предложения.

На вторичном рынке:

  • сохранение объема сделок на уровне 2019 года;
  • неожиданный рост цен;
  • падение арендных ставок весной и возвращение их на прежний уровень осенью.

Особенно удивил вторичный рынок, который в последние два-три месяца 2020 года показал прирост цен на 15%, отмечает Алексей Попов. По мнению эксперта, это связано с эмоциональной реакцией рынка на подорожание квартир в новостройках. Именно этим объясняется тот факт, что запрашиваемая цена на бабушкины варианты в хрущевках за год взлетела на 1–1,5 млн рублей.

Льготная ипотека — главная виновница?

Кто виноват в том, что цены на жилье в прошлом году показали спринтерскую скорость роста? На первый взгляд, ответ очевиден: источник «зла» — льготная ипотека. Она вызвала ажиотажный спрос, предложение снизилось, цены взлетели. Но не все так просто.

Свою роль сыграли и снижение ключевой ставки, и общие факторы, связанные с макроэкономической, геополитической, санитарно-эпидемиологической и прочими ситуациями, которые нас сопровождали.

Неопределенность с продлением льготной ипотеки вызвала ажиотажный спрос на рынке, в октябре был поставлен рекорд по количеству звонков, бронирований, просмотров и сделок. Застройщики действовали в тех обстоятельствах, которые сложились на рынке. Но неверно думать, что от введения льготной ипотеки выиграли только застройщики.

Льготной ипотеке могут сказать спасибо как девелоперы, так и покупатели. Несмотря на то что застройщики выиграли от запуска ипотеки с господдержкой, главными бенефициарами пока остаются покупатели жилья, полагает Алексей Попов.

По его словам, если сравнить разницу платежа при льготной и обычной ипотеке, то при взносе 25% и сроке кредита 10–11 лет скидка составляет примерно 17%. Цены выросли на 13%, и, действительно, две трети скидки уже находится в цене. Но все-таки треть скидки осталась у покупателя.

Если бы не льготная ипотека, продажи на рынке просели бы как минимум на 20%, уверена Ольга Тумайкина. Льготная ипотека занимает 90–95% всех ипотечных сделок в ГК ФСК. Благодаря ипотеке с господдержкой среднемесячные выплаты при бюджете 5,5–6 млн рублей снижаются ориентировочно с 35 до 28 тыс. рублей. Это значит, что у людей, которые раньше вообще не рассматривали ипотеку, сейчас такой вариант появился. Увеличилась доля ипотечных покупателей в бизнес-классе — она достигла 60–65%. Изменилась логика покупки: теперь люди больше копят, чтобы получить ипотеку под меньший процент.

Подешевеет ли жилье в 2021 году?

Развитие рынка недвижимости в 2021 году во многом будет зависеть от восстановления экономики в стране. Главное, чтобы не падали реальные доходы населения. Если улучшится эпидемиологическая обстановка, будут сниматься ограничения, то это будет более эффективно для рынка недвижимости, чем пролонгация ипотеки, не сомневается Алексей Попов.

Если будет снижаться ключевая ставка, то и условия по обычной ипотеке будут привлекательнее. При оптимистичном сценарии можно рассчитывать на ставки 7%. Будут продолжаться субсидированные программы от застройщиков, подчеркивает Ольга Тумайкина.

Уже сейчас понятно, что в 2021 году объем предложения будет расти, так как много проектов находится на стадии получения разрешительных документов.

Покупать или подождать?

«Нужно исходить из потребностей. Если жилой комплекс нравится, нужно покупать, используя льготную ипотеку. Я бы посоветовала определиться с районом, в котором вы хотите жить, и отслеживать старты проектов в этой локации, чтобы успеть купить квартиру на старте котлована: к завершению строительства цены точно вырастут».

Ольга Тумайкина,коммерческий директор ГК ФСК

«Количество предложений в ближайшие два–три месяца будет подрастать, и застройщики станут сговорчивее».

Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан

Ольга Тумайкина считает, что в новом году сохранится тренд на повышение качества проектов. Почему покупатели все чаще уходят с вторичного рынка на рынок новостроек? У нового жилья лучше планировки, выше качество строительства, более развита инфраструктура. Сегодня жилье комфорт-класса по качеству приближается к бизнес-классу. Девелоперам приходится постоянно работать над совершенствованием своих проектов, иначе они просто проиграют в конкурентной борьбе.

Также будет увеличиваться доля квартир с отделкой. «Этап “сам себе дизайнер” миновал. Люди хотят побыстрее въехать в новую квартиру, — говорит Ольга Тумайкина. — Девелоперы будут стремиться к тому, чтобы сдавать большую часть квартир с финишной отделкой или отделкой white box. Кроме того, у покупателей появится возможность выбирать материалы для отделки своих квартир. Так, в компании ФСК для квартир комфорт-класса запустили сервис «Конструктор отделки». С его помощью покупатель отбирает понравившиеся варианты материалов, а программа автоматически рассчитывает стоимость». Не исключено, что тренд на квартиры с отделкой в дальнейшем будет закреплен законодательно, указывает Алексей Попов.

Цены будут расти, но медленнее, чем в прошлом году. «Двузначного роста не будет — скорее всего, рост цен по рынку в целом составит 8–9%. Стоимость жилья росла на протяжении всего существования рынка недвижимости, за исключением кризисных 2009–2010 и 2014–2015 гг.», — напоминает Алексей Попов.

На вторичном рынке рост цен в следующем году не превысит 5–6%. С учетом того, что в последние месяцы 2020 года цены на вторичную недвижимость достигли пика, в дальнейшем реально некоторое охлаждение рынка.


Таким образом, согласно прогнозам экспертов, при оптимистичном развитии событий рынок недвижимости ждет более спокойный год, чем предыдущий. На рынок выйдет много новых проектов, что предоставит покупателям больший выбор. Ажиотажный спрос на жилье останется в 2020-м. Но о снижении цен на жилье нам, увы, остается только мечтать: эксперты считают, что в новом году в целом по рынку квартиры подорожают еще на 5–6%.

Комментарии 15
Сергей ТСТ24 декабря 2020, 22:39

Когда закончится ажиотаж на рынке? Цены потом упадут? Никогда .. всегда будет высокий спрос на жилье и цены будут расти всегда и резко , надо срочно покупать , пока они еще выше не ушли ...

Ответить
ID: 5267292825 декабря 2020, 3:36

Спасибо, Сергей, повеселили! Очень позитивно мыслите, так держать.

Сергей ТСТ25 декабря 2020, 10:12

а вы наверно по наивности верите в вечный рост .. это была всего лишь шутка призыв , всем нервным покупать ... выиграют те кто на диване будет лежать , пока толпа отдалась своим собственным страхам ..

ID: 6628080016 января 2021, 17:40

сейчас больше продавцов, чем покупателей. В моем городе миллионнике квартиры на вторичном рынке по 6-12 месяцев продать не могут с завышенными ценами.

Дмитрий Лобач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
25 декабря 2020, 11:38

Цену упадут, обязательно упадут и причём может быть даже больше, чем на 1%. В Валюте они уже упали. А в рублях.. а в рублях могут когда-нибудь упасть, а могут и никогда не упасть.

Ответить
Сергей ТСТ25 декабря 2020, 15:27

в долларах упали в два раза с 2014 года а в гречке в четыре раза ... жизнь показала в 2008/09 и 2015/17 ..и в рублях не хило падает ...

Дмитрий Лобач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
25 декабря 2020, 15:44

В рублях разные сегменты по разному себя вели начиная с 2008 года. Какой-то фонд действительно просел на 50% за 12 лет в рублёвых цифрах, какой-то изменился в пределах погрешности - типа 10% за 12 лет, какой то вырос на 10-20% за те же 12 лет. Это если сравнивать только по самим рублёвым цифрам. А если учитывать валютную составляющую и инфляцию, как продуктовую так и официальную, учитывать изменения рублёвых кредитных ставок, удорожание новостроек, то "в целом по палате" никакого особого роста и нету. НО! зарабатывать на недвижимости 10-15-20% годовых по прежнему возможно, однако это требует серьёзного изучения рынка и его сегментов.

ID: 6439853114 января 2021, 15:07

Решила приобрести квартиру в новостройке и столкнулась с тем,что у застройщика уже нет в продаже квартир и в этом году не предвидится.А год только начался.А на стадии котлована что -то страшновато вкладываться.Все новостроечные квартиры уже перепродаются по завышенной цене.В итоге не спасет никакая льготная ставка и ;доступного жилья как не было так и нет.

Ответить
Сергей ТСТ14 января 2021, 20:58

все есть у строителей .. просто есть одно уравнение .. надо продать дальние по срокам сдачи квартиры , вот ближние все дружно сняли с продаж или завысили цены , толкая покупателя на покупку ( ДДУ) со сроком сдачи уже в 2023 году +/- когда по расчетам демографов и экономистов .. будет полная веселуха с жилой недвижимостью ..

ID: 1893205515 января 2021, 1:01

Так и есть, оснований для покупательского оптимизма и близко не видно. Даже не знаю, кто тут какого снижения цен ждет. Ждунство приводит лишь к убыткам денег, нервов и времени, так уже с 2018 года продолжается, с того самого момента, как ипотека стала относительно дешевой. Хотели дешевую ипотеку - получите.

Андрей Захаров19 января 2021, 13:14

У меня есть вопрос по теме статьи. Заметил, что, в интересующем меня районе, сейчас много квартир по завышенной цене, если судить по тому по какой цене в этом доме были проданы квартиры ранее, те квартиры, что есть сейчас стоят по многу месяцев и даже уже некоторые больше года, при этом новые выставляют по той же цене, что и соседние, т.е. не ориентируются на цену проданных квартир. В итоге предложения есть, а купить нечего. Когда речь идет о повышении цен на 5-6% на вторичке имеется ввиду, что новые квартиры будут выставлять с плюсом к тем, что уже стоят или это рост к тем ценам по которым продавались квартиры?

Ответить
ID: 1893205519 января 2021, 15:20

Дельта цены имеется в виду по отношению к реальным ценам, правда узнать их напрямую невозможно. С другой стороны, собственники могут попробовать, конечно, выставить еще +5% к уже завышенным ценам, но тогда тем более ничего не продадут, и кому надо продать, откатят цены назад. Но в любом случае, летних цен уже не увидим. Буквально на днях общался с одной такой вот собственницей, которая выставила квартиру по явно завышенной цене, даже относительно новых выросших цен. Ответ ее был вполне ожидаем: спешить некуда, если что, скинуть успею.

Сергей ТСТ19 января 2021, 17:19

Всем собственникам "умникам" верящим в непрерывный рост цен и безоткатность , горячий привет .. вот весь расчет на таких собственниках которые будут не спешить продавать .. потому что надо затарить население ДДУ-шками .. пока цены толпа на страхах держит, а банки дают ипотеку беднейшим кому первоначальный взнос в 20 % был не по силам .... купи сейчас .. посмотрим ...

ID: 1893205519 января 2021, 19:33

Всем собственникам "умникам" верящим в непрерывный рост цен и безоткатность , горячий привет

Так сейчас как раз-таки большинство таких и есть, кто не спешит, попробуйте-ка найти того, кому срочно продать приперло, и он готов скинуть. Если у него более менее нормальный вариант, то к нему очередь желающих сразу выстроится купить за адекватную цену, и опять же купить не сможете, если только у него не совсем уж откровенный неликвид. Хотя насчет неликвида, как сказать, буквально недавно наблюдал, как ушло пару вариантов явно не айс: один был окнами на крупное шоссе, а другой - 2-ой этаж с окнами на козырек подъезда. В декабре они еще висели, а сейчас уже и их смели, брать-то реально нечего стало, покупатели совсем отчаялись.

Сергей ТСТ19 января 2021, 22:01

я из тех кто думает Правильно ... не по Советски ... покупатели закончатся раньше чем товар , это в людях еще советское мышление на генетическом уровне .. что товара ( квартир ) не хватит всем .. ну пусть берут .. сейчас покупают бедные на страхах .. думая , что выгоднее выплачивать ипотеку 35-45 штук в месяц , чем снимать .. за примерно такую сумму , но вопрос в том что покупают те кто снимает ... и немножко те кто надеется сдать .. тем которых нет .. и которые сами купили ... смотрел в своем районе ЮВАО .. семь лет назад однушку у метро можно было снять за 30 штук .. прошло семь лет теперь можно снять за 25 штук .. а к осени и за 20 штук будет сложно сдать если границу не откроют ... отток из Москвы ( регион ) 1 млн человек ( ну или близкое к этому ) и вымирание в год в 50 000 .. еще и механическая убыль москвичи тоже ищут где им лучше ... так что все со временем ..я только рад росту цен и ажиотажному спросу .. чем быстрее толпа передавит друг друга тем быстрее выгорит ..

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru