Покупка дома с несовершеннолетними собственниками .Офера ли?

Нет, это ненормальная схема. Можно аккредитив, можно депозит нотариуса использовать.
В распоряжении опеки должно быть указано, сколько именно и на какие реквизиты "детских" сч.зачисляются средства. Сумма сделки- это существенное условие договора. Озвучте нотариусу суть вопроса и он вразумит нерадивых продавцов. Или отказывайтесь от сделки (с занижением) в принципе.

они не положат деньги на счет детей и можно будет анулировать сделку , так?

да, сделку признают недействительной. Распоряжение опеки должно исполнятся "до запятульки".

"Потом продавец сам ложит деньги на счёт своих детей- это будет его головная боль." - да, только когда у вас отберут дом (а такое вполне реально) - это будет уже ваша головная боль )))
я бы на вашем месте изначально не связывался с такими людьми, которые предлагают или, тем паче, настаивают на заведомо мутных, непрозрачных, сомнительных схемах. уже один этот факт означает что либо с объектом, либо с покупателем что-то нечисто.
в вашем случае это наличие н/л среди собственников и попытка обмануть опеку - один из самых потенциально взрывоопасных факторов. покупатель вам явно дает понять, что не намерен исполнять решение опеки. а забирать дом будут у вас. оно вам надо? даже если покупателя осудят, вам это принесет разве что моральное удовлетворение. но дома у вас не будет, а деньги за него вы не вернете - покупатель сидит, будет вам выплачивать с зэковской зарплаты. ну или не сидит, но будет выплачивать с официальной белой в 10 тысяч

Бегите оттуда... Налицо незаконное изъятие имущества несовершеннолетних. А Вы - соучастник.

К сожалению, многие граждане, которые по воле судьбы или в результате злонамеренных действий других участников сделки попадают в ситуации, изложенные в вашем вопросе, обращаются за квалифицированной помощью слишком поздно. Практика показывает, что жертвами преступных элементов становятся в первую очередь люди, не знакомые с законами, правилами «игры» на рынке недвижимости, не знающие, куда необходимо обращаться для проведение варианта сделки и где можно получить помощь действительно грамотных и компетентных специалистов. Между тем такое обращение на этапе подготовки и предварительных контактов предотвратило бы наступление нежелательных последствий и позволило бы организовать сделку на гораздо более выгодных для Вас условиях. Удачи вам. Она вам понадобиться

>> "Она дала разрешение и детям выделили доли. "
А что написано в разрешении от опеки?
В первую очередь стоит ознакомиться какие условия продажи прописаны в документе от опеки.

>> продавец сам ложит деньги на счёт своих детей
Вилами по воде писано. Если не положат - сделку аннулируют и собственность вернут несовершеннолетним собственникам. Инициирует это сама опека, в обязательном порядке. Ну и никогда не поверю что опека разрешила вариант со "деньгами на счета детей" - обычно такой вариант распространяется только при смерти родителей и в очень сложных вариантах продажи. При продаже недвижимости опека идет только на одновременное улучшение жилых условий, и только при увеличении финансовой доли детей в имуществе. Все объекты уже должны быть прописаны в разрешении.

>>Они предложили уменьшить стоимость с 4,5 до 1 млн для нотариальной сделки
Да, в этом случае при аннулировании сделки, они должны вам будут 1 млн как указано в документах, а не отданных вами 4.5 в реальности. При таких данных боюсь что вы не просто останетесь без объекта, но и без денег и прав на их возврат.

И еще, конечно, деньги в таких сложных сделках надо передавать в пределах "одного окна", предоплата и закрытие чужого обременения - ОЧЕНЬ плохая идея.
Например, вы сейчас засомневались - хорошо, увидите махинацию - сделка сорвется. Скажете - возвращайте деньги - но денег у них нет. Как вы можете вернуть деньги? Банк не отдаст. Только в рамках мирового судопроизводства, а это, простите, года...

Ксения, добрый вечер!

Афера с буквой "А" пишется.

Снимать обременение для выделения долей детям было не обязательно. Сейчас банки дают разрешение на выделение долей детям из под залога банка. Когда они предложили делать Вам "оптимизацию" налогов в договоре назовём это так? Прямо находясь в сделке или Вы это обговорили заранее перед внесением им задатка/аванса/обеспечительного платежа? Нотариус не будет отвечать за то как произошли Ваши расчёты по договору, если только расчёты не проходят через него самого, то есть через депозит нотариуса. В день сделки я бы на Вашем месте не стал бы отдавать деньги вне зависимости отдают Вам ключи или нет. Каким образом продавец должен выполнить свои обязательства перед несовершеннолетними читайте в распоряжении органа опеки и попечительства там всё подробно написано.Если Вы всё-таки будете проводить данную сделку рекомендую Вам идти в банк с Продавцами и убедиться, чтобы они при Вас положили денежные средства на счета несовершеннолетних и это Ваша головная боль в большей степени, чем их, особенно если они не выполнят свои обязательства перед детьми и дойдёт до суда где Ваше право собственности будет зависеть от настроя опеки, прокуратуры, пенсионного фонда и судьи.

Имущество с 6-ю несовершеннолетними собственниками - это очень рискованная сделка, много новых седых волос гарантированы.
Надо понимать что каждый из них будет иметь право в последствии оспорить сделку с наступлением совершеннолетия, начиная с того кому "около 18". Например, если родители (или опекуны) присвоят его долю тем или иным образом.
Единственно верный вариант - это идеально документально правильная сделка, с точным выполнением предписания органов опеки.
Доводы что нужны деньги не основательны. Вероятно планируется строить с использованием той же ипотеки, на погашение которой и можно будет использовать средства со спец счетов, в обмен на выделение доли. Деньги на спецсчетах от опеки - это косвенная гарантия того что ваши средства не пойдут на нецелевые траты.